CON IL CERTIFICATO DI STATO LEGITTIMO TUTELATE ENTRAMBE LE PARTI DI UNA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE.

La parte venditrice in un contratto di compravendita ha l’obbligo di presentare alcuni documenti, quali l’attestazione di prestazione energetica (APE), il certificato di destinazione urbanistica e la certificazione di conformità dello stato di fatto alla rappresentazione catastale.
Questi documenti, naturalmente, svolgono il compito di fotografare lo stato di fatto e giuridico dell’immobile e garantire sia il venditore che il compratore in merito alle qualità dell’oggetto del contratto.

Si aggiunge, ora, un ulteriore documento: il Certificato di stato legittimo.
La produzione di questo documento non rappresenta un obbligo, ma una mera facoltà.
E’ opinione di chi scrive, però, che la produzione di tale documento possa giovare tanto alla parte venditrice, quanto a quella acquirente.

Occorre, in primis, specificare che la facoltà di produzione di questo documento sorge dall’introduzione del secondo comma dell’articolo 9 del Dpr. 380 del 2001 (c.d Testo unico dell’edilizia) che, a seguito della riforma operata dall’articolo 10, comma 1, lettera d), del decreto-legge n. 76 del 2020 (il c.d. Decreto Semplificazioni), ha introdotto la seguente norma:
“Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto  ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la  provenienza. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia“.

Questa introduzione normativa ha permesso la creazione di un nuovo strumento: il Certificato di Stato Legittimo.
Questo documento, realizzato da un professionista,ha il compito di fotografare lo stato dell’immobile, fornendo informazioni in merito alla conformità degli interventi edilizi realizzati rispetto alla situazione originaria dell’immobile e consente di certificare la correttezza dell’esecuzione degli interventi (con una certa tolleranza relativa ad esempio alle irregolarità geometriche degli interventi, alla mancanza dell’altezza, della cubatura o della superficie coperta).
Il certificato, in buona sostanza, accerta che i lavori effettuati sull’immobile non sono abusivi e può essere di particolare utilità laddove si intenda realizzare ulteriori lavori, alienare o locare l’immobile, beneficiare di una agevolazione fiscale o giovarsi di incentivi.

Prima dell’introduzione di questo documento, al fine di raggiungere il medesimo scopo, i proprietari avevano la facoltà di avvalersi di un tecnico e richiedere la redazione di una dichiarazione di conformità edilizia e urbanistica, ma questa era unicamente garantita dalla professionalità dell’incaricato.
Il certificato oggetto di questo approfondimento, invece, essendo previsto a livello legislativo, gode di una garanzia di diffusione e di legittimazione pubblicistica che lo elevano ad un livello di riconoscibilità e sicurezza del tutto nuovo rispetto al passato.
Eventuali false dichiarazioni, infatti, sono punite a livello penale e il documento assume quindi il ruolo di una certificazione di conformità edilizia.

Perché ho scritto nel titolo che, a mio parere, il certificato può essere utile sia al venditore che al compratore?
Dal punto di vista dell’acquirente, infatti, questi ricevendo il certificato è certo di non avere comprato una abitazione affetta da irregolarità edilizie e abusivismi, e può dormire sonni più tranquilli.
Per il compratore, invece, questo certificato rappresenta, oltre che una dimostrazione di serietà (e potenzialmente la legittimazione a richiedere un prezzo più alto per un bene che viene garantito) anche un modo per assicurarsi contro eventuali rimostranze future dell’acquirente in merito a lievi difformità dell’immobile, evitando così potenziali richieste risarcitorie.

In vista di future eventuali agevolazioni fiscali (come il bonus del 110% dell’anno 2020) il certificato pare un modo utile per velocizzare e rendere più certe le richieste di benefici fiscali alla pubblica amministrazione.